Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre. Il est publié en quart de pour-cent. Le taux d’intérêt moyen établi le 31 décembre 2022, jour de référence, se situait à 1,33 %, contre 1,18 % au trimestre précédent. Le taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 1,25 % selon les règles de l’arrondi commercial. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baisse pas au-dessous de 1,13 % ou n’augmente pas au-dessus de 1,37 %. 

Depuis le 3 mars 2020 le taux d’intérêt de référence est de 1,25 %. Etant donné qu’il est resté inchangé par rapport au trimestre précédent, il ne donne pas droit à de nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer. En revanche, si le loyer d’un contrat de bail individuel n’est pas fondé sur le taux d’intérêt de référence actuel de 1,25 %, il existe un droit à son abaissement sur la base de la réduction précédente du taux d’intérêt de référence. En outre, d’autres modifications de coût (report de la variation de l’indice des prix à la consommation à raison de 40 %, variation des frais d’entretien) peuvent aussi donner droit à une adaptation de loyer qui, le cas échéant, pourra être prise en compte dans le cadre du calcul de l’abaissement du loyer.

(Source: OFL, 01.03.2023)

1. Mieux occuper les logements
Le manque de logements est également lié au fait que nous avons besoin de toujours plus d'espace. Aujourd’hui, nous utilisons en moyenne 46,6 mètres carrés de surface habitable par personne. Si nous nous contentions de moins d'espace, davantage de personnes pourraient vivre dans les logements existants. L'exemple des coopératives d'habitation montre que l'occupation des logements peut être pilotée par une pratique de location appropriée: dans leur grande majorité, les logements de coopératives sont soumis à des prescriptions quant à leur occupation. Il en résulte que les habitants des coopératives n'ont besoin en moyenne que de 36,5 mètres carrés de surface habitable.

2. Construire de manière plus dense
La construction de nouveaux logements a des effets négatifs sur l'environnement, tels que des émissions élevées de CO2 et un étalement urbain croissant. Il est donc plus judicieux de densifier les lotissements existants, par exemple en construisant des annexes ou des extensions ou en comblant les espaces vides. De tels processus sont toutefois exigeants: même pour un habitat plus dense, une haute qualité du logement et des espaces extérieurs doit être garantie. Des aspects tels que la réduction de la chaleur ou la protection contre le bruit sont aussi à prendre en compte. En ce domaine, il faut que les maîtres d’ouvrage accordent une grande importance au bien-être des habitants et des quartiers environnants et ne cherchent pas simplement une densification pour obtenir un meilleur rendement.

3. Incitations en faveur de projets de logements à loyer ou à prix modérés
Construire plus n'aide que sous certaines conditions à lutter contre la pénurie de logements. Car il ne faut pas simplement davantage de logements, mais surtout plus de logements à loyer ou à prix modérés. Les maîtres d'ouvrage qui s'engagent à créer de tels logements devraient être récompensés: par exemple, en les privilégiant lors de la vente de terrains ou de la cession d'un droit de superficie ou en leur permettant de mieux utiliser les terrains. Le modèle de loyer basé sur les coûts, appliqué par les maîtres d'ouvrage d'utilité publique, est un critère éprouvé pour les logements à loyer ou à prix modérés. Ils ne facturent comme loyer que le montant des charges effectives, provisions et amortissements compris.

4. Zones ou quotas pour des logements à loyer ou à prix modérés
Nombre de communes ont la faculté de prescrire dans leur plan d'affectation une part de logements abordables ou d'utilité publique. La ville de Zoug, par exemple, a défini une zone pour la construction de tels logements, alors que la ville de Berne impose un tiers de logements à loyer ou à prix modérés lors d'une affectation de zone ou changement d'affectation. Une autre possibilité est d'im- poser un objectif de logements à loyer modéré sur le marché locatif, comme l'a fait la ville de Zurich.

5. Utiliser judicieusement les réserves de terrain
Il n'y a pratiquement plus de terrains à bâtir non construits. Il est plus durable de densifier l'existant que de construire en pleine campagne (voir point 2). Si les communes ont encore des réserves de terrain ou si la Confédération ou les cantons n'ont plus besoin de certains sites, ceux-ci devraient être utilisés le plus judicieusement possible. Par exemple pour des projets de construction de logements durables qui répondent à de hautes exigences en matière sociale, écologique et économique, et qui garantissent à long terme des logements abordables. Avec la cession en droit de superficie, les communes ne se dessaisissent pas du terrain et peuvent fixer des conditions dans le contrat de y afférent, par exemple pour une certaine offre de logements. L'Office fédéral du logement a publié l'an dernier des recommandations quant à la manière d’établir des contrats de droit de superficie avec des maîtres d'ouvrage d'utilité publique.

6. Introduire un droit de préemption
Comme de nombreuses communes ne disposent plus guère de propres réserves de terrain, elles devraient avoir le moyen d'introduire pour elles-mêmes un droit de préemption. Si des terrains appropriés sont à vendre, la commune a alors la priorité pour les acheter. En 2014, alors que la situation sur le marché du logement était également très tendue, le Conseil fédéral a fait examiner cette possibilité. L'Office fédéral du logement et l'Office fédéral de la justice sont arrivés à la conclusion qu'un droit de préemption pour la construction de logements d'utilité publique ou à loyer modéré se- rait légitimé par un intérêt public et que cela correspondrait également au mandat constitutionnel de promouvoir la construction de logements d'utilité publique. La Confédération n'a cependant pas poursuivi l'idée. Elle s'est toutefois réservé le droit d'y revenir si la situation continuait à s'aggraver. Il serait maintenant temps de reprendre cette option. Le canton de Zurich l’a déjà fait: une initiative populaire y a été lancée pour permettre aux communes d'introduire un droit de préemption.

7. Soutien financier
Les loyers continuent d'augmenter et, à l'avenir, le logement pèsera encore plus lourd sur le budget des ménages. Pour mettre un frein à cette évolution, il faut également réfléchir à un soutien financier. Les pouvoirs publics peuvent par exemple réduire de manière ciblée le prix du logement pour les ménages à faibles revenus. L'inconvénient de cette aide dite à la personne est qu'elle allège certes la charge des ménages concernés, mais qu'elle n'agit pas contre la hausse des prix sur le marché du logement et qu'elle l'attise même. Il est bien plus durable d'encourager les projets de construction de logements avantageux par des aides financières au démarrage. Avec le Fonds de roulement, par exemple, la Confédération accorde aujourd’hui déjà des prêts à taux réduits aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Mais ce n'est qu'une goutte d'eau dans l'océan: pour engendrer un effet modérateur sur les prix, il faudrait une part beaucoup plus importante de logements d'utilité publique.

(Source: commnuniqué de presse de coopératives d'habitation Suisse du 16.02.2023)

 

Introduit par Antonio Hodgers, conseiller d'Etat chargé du département du territoire, cet évènement a été l’occasion de revenir sur la situation du logement à Genève et les enjeux sociétaux auxquels le canton fait face. Les qualités des nouvelles constructions et le bien-être des habitants étaient au centre des discussions de cette journée.

La première conférence animée par l’architecte cantonal, Francesco Della Casa, intitulée "la demeure à travers les âges", a permis de retracer l’évolution de l’habitat à travers le temps. Laura Mechkat, architecte et membre de l’association Habitat 4 générations a présenté quant à elle sa réflexion sur l’habitat inclusif et évolutif. Naïri Arzoumanian, architecte et docteur en droit a partagé sa réflexion pour produire l’habitat de demain et habiter l’entre-deux. Enfin, le sociologue Sandro Cattacin, professeur ordinaire à l'université de Genève, a abordé la dimension sociologique du logement de demain.

>>> Vers le site de l’office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) et des présentations à télécharger.

La raison de cette révision est la hausse des prix des terrains et de la construction. Les limites de coûts sont adaptées à cette évolution et augmentées 10% en moyenne. Pour l'octroi de l'aide fédérale, les limites de coûts d'investissement dépendant de l'emplacement ne doivent généralement pas être dépassées. Sur le site Internet de l'OFL, ces limites peuvent être consultées par type d'objet et par site: >>> https://bit.ly/3DAqW31

Dans le courant de 2023, les futurs sociétaires-locataires vont pouvoir emménager dans le premier immeuble construit par la coopérative aux Plaines-du-Loup à Lausanne. En attendant, vous pouvez faire une petite visite vidéo au Biotope du Bled, un ensemble d’espaces de travail et de co-working et autres joyeusetés publiques et semi-publiques, ainsi qu’un petit tour dans le cluster du premier étage, qui regroupe 7 unités d’habitations au sein d’un grand appartement collectif.

>>> Voir la vidéo sur habitation.ch 

Avec l'entrée en vigueur du droit révisé des sociétés anonymes au 1er janvier 2023, les coopératives devront désormais faire authentifier les décisions concernant les statuts. Ce qui signifie que, tant l'assemblée constitutive avec l'établissement des statuts ( art. 830 CO), que les modifications des statuts par décision de l'assemblée générale, sont soumises à la forme authentique ( art .838 a CO). Un notaire doit donc être présent à l'AG lorsque les statuts sont modifiés ainsi qu'au moment de l'assemblée constitutive.

Par ailleurs, la règlementation spéciale Covid, qui permettait de tenir les assemblées générales par écrit ou visioconférence, même sans base statutaire, disparaît également. Si les coopératives souhaitent continuer à organiser leurs assemblées par écrit ou de manière virtuelle, elles doivent donc l'inscrire dans leurs statuts ou le faire certifier.