FAQ – questions fréquemment posées

Les coopératives sont des regroupements de personnes qui poursuivent un objectif commun. L'objectif des coopératives d'habitation est de construire des logements de qualité à loyer ou à prix modérés. Dans la plupart des coopératives d'habitation, les résidents sont membres et peuvent influer sur le destin de la coopérative. Ils ne paient pas de dépôt de garantie pour le loyer comme dans un logement locatif standard, mais ce que l’on appelle une « part sociale ». Ils sont ainsi copropriétaires et partagent la responsabilité de l'ensemble de la coopérative. C'est pourquoi on qualifie aussi l’habitat en coopérative de « troisième voie » entre la location et la propriété du logement. 

En principe, toute personne majeure peut devenir membre d'une coopérative. L'ouverture à de nouveaux membres est l’un des principes de base de la coopérative en tant que forme juridique. Fidèles à leur charte, les coopératives d'habitation et autres maîtres d'ouvrage d'utilité publique ouvrent leurs portes à toutes les couches de la population. Autant que faire se peut, ces acteurs de l’utilité publique visent une mixité favorisant des styles de vie différents et intégrant les plus faibles au lieu de les exclure.  Certaines coopératives d'habitation précisent dans leurs statuts qu'elles s'adressent à des groupes cibles spécifiques, par exemple les personnes âgées, avec handicap, les étudiants ou les familles.

Selon la loi sur le logement (LOG), les maîtres d'ouvrage sont considérés comme étant d'utilité publique lorsqu'ils ne poursuivent pas de but lucratif, et qu'ils ont pour objectif de couvrir les besoins en logements à loyer ou à prix modérés. Ces maîtres d'ouvrage ne peuvent pas verser de tantièmes (rémunération des administrateurs en fonction du bénéfice) et la distribution de dividendes est limitée. En cas de dissolution de la coopérative, l'excédent éventuel doit être affecté à une entité d’utilité publique poursuivant le même but. Hormis les coopératives d'habitation, d'autres maîtres d'ouvrage peuvent être d'utilité publique, comme les sociétés anonymes ou les fondations.

Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique calculent leurs loyers selon la méthode dite du loyer basé sur les coûts. Cela signifie qu'ils ne demandent, pour leurs logements, que le prix que ceux-ci leur coûtent effectivement, le prélèvement de bénéfices étant fortement restreint, contrairement aux logements du marché dit « libre » qui suscite l’intérêt des promoteurs à la recherche de rendement. Par ailleurs, les coopératives font figurer dans leur comptabilité les terrains, qu'elles ont souvent pu acheter à bas prix il y a des décennies, au prix de l'époque. Elles n'adaptent pas la valeur des terrains au prix du marché, contrairement aux investisseurs orientés vers les bénéfices. Elles soustraient ainsi le terrain à la spéculation. Résultat : les logements de coopératives sont en moyenne 20 à 30% meilleur marché que les autres logements locatifs, et même jusqu'à 60% moins chers dans les villes de Zurich et Genève. Cela démontre que l'application du loyer basé sur les coûts fait le plus de différence là où la demande est forte et où les prestataires axés sur les gains peuvent exiger des loyers élevés.
Certes, les coopératives ne peuvent pas construire moins cher que les maîtres d'ouvrage poursuivant un but lucratif. Aussi, les nouvelles constructions de coopératives ne sont pas forcément bon marché dès le départ, mais deviennent de plus en plus avantageuses au fil des ans par rapport aux logements locatifs standards, au fur et à mesure que les emprunts sont remboursés et que les intérêts financiers diminuent.

Des études montrent que les logements de coopératives sont occupés par un nombre disproportionné de personnes dotés d’un faible niveau de formation et, par conséquent, de moindres ressources financières. De même, les enfants et les personnes âgées sont proportionnellement plus nombreux à habiter dans des coopératives. Cela montre que les logements des maîtres d'ouvrage d'utilité publique profitent principalement aux groupes de population qui ont besoin d'un logement bon marché. En outre, les coopératives d'habitation assument leur responsabilité sociale et veillent à une bonne mixité de leurs résidents. Cela n'est pas prescrit par la loi : en tant que communautés de propriétaires privés, les coopératives peuvent décider librement qui habite dans leurs logements.
Informations complémentaires : Focus sur les logements sociaux. Une comparaison entre la location et la propriété, 2017

Non. Les logements de coopératives ne sont pas des logements sociaux destinés aux classes de revenus les plus basses. Les coopératives s'adressent à tous les groupes de population, et s’efforcent d’obtenir une mixité sociale au sein de leurs immeubles. La tâche des coopératives n'est pas de mettre des logements à la disposition des seules classes sociales défavorisées. Cela ne serait d'ailleurs pas judicieux  sous l’angle de la politique sociale, mais favoriserait au contraire la ségrégation. Des lotissements et quartiers mixtes, dans lesquels est encouragée la cohabitation de personnes d'horizons différents, sont plus pertinents et constituent une contribution importante à la paix sociale.

La part de la population étrangère dans les coopératives est un peu moindre que dans les autres logements locatifs. La ventilation par pays d'origine montre toutefois que ce sont surtout les étrangers issus de pays riches qui sont sous-représentés dans les logements d'utilité publique. En revanche, les naturalisés suisses sont surreprésentés. Voilà qui témoigne de la force d'intégration des coopératives d'habitation. Dans l'ensemble, autant de personnes issues de l'immigration vivent dans des coopératives que dans d'autres logements locatifs. 

Informations complémentaires : Focus sur les logements sociaux. Une comparaison entre la location et la propriété, 2017 

Non. Il serait contraire à l’esprit de la coopérative d'expulser des membres de leur logement et de les exclure de la coopérative, à la suite de la modification de leurs revenus. Les membres sont des copropriétaires ; les obliger à partir serait une forte atteinte au droit de propriété. Certaines coopératives connaissent toutefois des répartitions financières internes qui alimentent un fonds de solidarité. Ainsi, celle-ci joue également au sein du lotissement.
Par ailleurs, la grande majorité des logements de coopératives sont soumis à des règles en matière d'occupation, générant ainsi une certaine autorégulation. En effet, les personnes aisées ne sont généralement pas enclines à restreindre leur surface habitable lorsque les enfants s’en vont du foyer par exemple. 

Comme la demande de logements en coopérative est beaucoup plus élevée que l'offre, il n'est pas facile d'en obtenir un. Il n'y a pas de recette miracle. Sur le site web de l'association faîtière des coopératives d'habitation, une carte est mise en ligne, qui montre où se trouvent les immeubles des maîtres d'ouvrage d'utilité publique - on peut ainsi chercher de manière ciblée dans le quartier souhaité et contacter directement les coopératives d'habitation concernées. Certaines coopératives tiennent une liste d'attente, d'autres non. Le mieux est de s'informer directement auprès d’elles et de consulter régulièrement leur site Internet. Cela permet également de voir si des projets de construction importants sont prévus et si de nouveaux appartements seront mis en location dans les prochains mois. Lorsqu'un lotissement est voué à être entièrement rénové ou démoli à moyen terme, les coopératives louent parfois les appartements concernés pour une durée limitée - quelques mois ou quelques années. Pour les jeunes en formation ou les personnes ayant besoin rapidement d’un logement temporaire le temps de se retourner, c'est une possibilité de louer un appartement à un prix très avantageux.

Non. En Suisse, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique ne reçoivent pas de subventions au sens de versements à fonds perdus. La Confédération, les cantons et les communes peuvent cependant encourager la construction de logements d'utilité publique. C’est ainsi que la Confédération alloue par exemple des prêts à ces maîtres d'ouvrage par le biais d'un dénommé Fonds de roulement, à titre  d'aide initiale et de financement transitoire. Ces prêts sont rémunérés et remboursés, ils ne coûtent donc rien à la Confédération. Par ailleurs, celle-ci accorde des cautionnements grâce auxquels les maîtres d'ouvrage d'utilité publique peuvent obtenir des financements à conditions avantageuses (taux d’intérêt plus bas par exemple). Les cantons et les communes peuvent aussi encourager la construction de logements d'utilité publique, par exemple en participant au capital de la coopérative, ou en cédant des terrains en droit de superficie. Mais le fait est que la plupart des maîtres d'ouvrage d'utilité publique fonctionne sans aide de l'Etat.

Il en allait autrement par le passé : après la Première et la Seconde Guerre mondiale, les coopératives d'habitation ont reçu des subventions à la construction et des terrains à prix réduit pour lutter contre la pénurie de logements. Cette mission a été remplie depuis longtemps, et les dépenses des pouvoirs publics de l'époque ont été remboursées de longue date grâce aux économies réalisées sur les prestations sociales. Il n'est donc plus possible d'en déduire aujourd'hui des exigences a posteriori.

Sont considérés comme logements subventionnés ou logements sociaux, les logements dont le loyer est réduit de manière ciblée par les pouvoirs publics (on appelle cela l’aide à la personne). Ces logements ne peuvent être loués qu'à des personnes qui satisfont à de strictes limites de revenus et de fortune, ainsi qu’à des prescriptions en matière d'occupation des locaux. La Confédération ne subventionne plus de logements depuis longtemps, la plupart des cantons non plus. L'argent ne profite pas aux maîtres d’ouvrage, mais directement aux ménages concernés, en réduisant le loyer de leur logement. Les maîtres d’ouvrage poursuivant un but lucratif peuvent également proposer des logements subventionnés. Seule une très petite partie des logements en coopératives (entre 2 et 3 % selon les estimations) est subventionnée de cette manière.

Les droits de superficie accordés aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique le sont souvent contre le versement d’une rente de droit de superficie réduite. Une rente de droit de superficie moins élevée ne signifie toutefois pas automatiquement une subvention : en effet, les droits de superficie sont généralement liés à de très nombreuses obligations et restrictions de propriété qui diminuent substantiellement la valeur du terrain. Ainsi, contrairement aux droits de superficie ordinaires, aucun bénéfice ne peut être réalisé. En contrepartie, les coopératives doivent souvent mettre à disposition des surfaces pour des usages publics, comme des infrastructures de quartier ou des structures  d'accueil pour enfants. A cela s'ajoutent généralement d'autres obligations, telles que des prescriptions en matière d'occupation des logements, des normes écologiques exigeantes, ou une construction adaptée aux personnes âgées. L’avantage pour les communes de céder des terrains en droit de superficie à des coopératives réside dans le fait qu’elles exercent une influence sur ce qui est prévu sur le site, et peuvent ainsi gérer de manière ciblée l'offre de logements et de services sur leur territoire. 

Informations complémentaires : Le droit de superficie sous la loupe, 2017

Les instruments fréquents de promotion de l’habitat d’utilité publique sont les prêts à taux réduit, ou les cautionnements. En règle générale, les prêts à conditions avantageuses ne coûtent rien aux pouvoirs publics, car il est possible de les refinancer à un taux d'intérêt plus bas. Les cautionnements ne coûtent de l'argent que lorsqu'ils doivent être honorés. Au niveau fédéral, il n'y a pas eu un seul cas de ce type au cours des 20 dernières années. Sur le plan communal, la construction de logements d'utilité publique est également de plus en plus encouragée par des moyens relevant de l'aménagement du territoire, par exemple en fixant, sur certains sites, des pourcentages minimums de logements à loyer ou à prix modérés, ou en accordant des bonus de droits à bâtir.

Pour que les maîtres d'ouvrage d'utilité publique puissent proposer davantage de logements, il faut impérativement qu’ils aient accès à des terrains abordables. Les communes peuvent veiller, par des moyens d'aménagement du territoire, à ce que les coopératives obtiennent une part du marché - par exemple en réservant des parts à la construction à prix modérés dans les grands lotissements. Les communes peuvent également céder leurs propres terrains à des coopératives d'habitation (en droit de superficie ou par vente). 

Il n'est pas rare que les coopératives nouvellement créées aient besoin d'une aide au démarrage. La Confédération accorde aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique des prêts avantageux du Fonds de roulement pour le financement résiduel de leurs projets. Les cantons et les communes peuvent également fournir de telles aides au démarrage. 

Parce qu'il est dans l'intérêt de la société qu'il y ait davantage de logements d'utilité publique. En effet, mis à part les loyers nettement plus bas, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique offrent de nombreux autres avantages : ils contribuent à la mixité sociale et à des quartiers vivants, et déchargent l’aide sociale. De plus, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique utilisent le sol de manière beaucoup plus économe : avec 36 m , les habitants des coopératives consomment nettement moins de surface que la moyenne suisse, qui est de 47 m . C'est plus écologique, et cela permet de lutter contre la pénurie de logements et le mitage du territoire. Contrairement aux investisseurs à but lucratif, ils ont une perspective à long terme et attachent de l'importance à un mode de construction particulièrement efficace sur le plan énergétique et écologique, ainsi qu'à des concepts de quartiers durables. Grâce à leur principe démocratique, les coopératives d'habitation peuvent s'adapter aux changements sociaux et jouent souvent un rôle de pionnier lorsqu'il s'agit de développer des concepts de logement inédits.

L'encouragement de l’habitat d'utilité publique est d’ailleurs un mandat constitutionnel : l'article 108 de a Constitution fédérale demande à la Confédération d'encourager l'activité des maîtres d'ouvrage et des organisations de la construction de logements d'utilité publique. La Confédération n'assume pas (plus) ce mandat en accordant des prêts fédéraux directs comme prévu initialement, mais se limite à un encouragement indirect qui n'engendre pratiquement pas de coûts. De plus, l'article 41 oblige la Confédération et les cantons à s'engager pour que toute personne en quête d'un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables. 

Non, les investisseurs commerciaux peuvent également proposer des logements à loyer ou à prix modérés. Ce qui est déterminant, c'est l'évolution au fil du temps. Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique louent leurs logements à long terme au prix coûtant (loyer basé sur les coûts). Les fournisseurs de logements poursuivant un but lucratif peuvent faire de même. Beaucoup choisissent toutefois de proposer leurs logements aux conditions du marché. En règle générale, ils augmentent les loyers à chaque changement de locataire.